El reciente Decreto 550 de 2025 ha activado la transformación urbana más importante de Bogotá en la última década: la Actuación Estratégica ZIBo. Más de 700 hectáreas de la tradicional Zona Industrial se preparan para un cambio radical.

Pero, ¿qué significa esto más allá del titular? ¿Dónde está la oportunidad real para desarrolladores, propietarios e inversionistas?

Hablamos con nuestro socio experto en derecho inmobiliario y urbanístico, Oscar Mario Botero, para que nos responda las preguntas clave que todos se están haciendo.

Q&A: Decodificando ZIBo

P1: Oscar, para el que no sabe, ¿por qué este Decreto 550 es un hito y no solo “un papel más”?

Se trata de un avance significativo y definitivo en materia de renovación urbana, para aquellos que no dominan los aspectos urbanísticos, se trata de uno de los instrumentos urbanísticos más importantes y ambiciosos de las ultimas décadas en el país. No solo es un documento ya que este Decreto va a transformar la zona industrial de Bogotá en una “nueva ciudad” en la cual va a ir desapareciendo gradualmente algunos de los paisajes industriales que genera decadencia en la zona para sí abrir nuevos espacios verdes, de vivienda, comerciales y, especialmente, los denominados Campus de Ciencia, Tecnología e Innovación de Bogotá (CTIB)”

P2: Para un desarrollador, “agilidad” es clave. ¿Este decreto hace más fácil construir en ZIBo?

La respuesta es SÍ. La magia está en los “Sectores de Licenciamiento Directo”. Esto permite tramitar licencias urbanísticas cumpliendo las nuevas normas, sin depender de un Plan Parcial (que puede tardar años ni tener que operar igualmente, en algunos sectores, con el operador urbano, que en este caso es la empresa que renueva el territorio RENOBO. Es un cambio radical en los tiempos de ejecución, ya que el decreto, junto con sus anexos, determina que proyectos pueden desarrollarse directamente estableciendo las reglas de cesión de espacio público (entre esas las Áreas Privadas Afectas al Uso Público -APAUP-, las cuales revolucionarán el urbanismo en el país generando espacios amables y cubiertos para los peatones).

Eso sí, está por definir muy bien por parte de los desarrolladores y de la autoridad la preexistencia de usos industriales y dotacionales, ya que el decreto determina que debe conservarse un porcentaje de estos usos en los futuros desarrollos, lo cual, a nuestra manera de ver, limita un poco los desarrollos futuros.

P3: Explícanos el concepto de “Reúso”. ¿Qué significa eso en la práctica? ¿Veremos bodegas convertidas en lofts?

Exactamente eso. El decreto es tan serio con esto que creó un “Subsector de Licenciamiento Directo Susceptible de Reúso”. En términos sencillos, el reúso de edificaciones en ZIBO es una forma en la que Bogotá permite aprovechar las construcciones ya existentes —bodegas o talleres antiguos— sin tener que demoler todo y construir desde cero.

La idea es darles una segunda vida: modernizarlas, reforzarlas estructuralmente y adaptarlas para nuevos usos como oficinas, comercio, vivienda tipo loft (Vivienda turística), galerías, restaurantes o espacios culturales, siempre que cumplan con las normas de seguridad y habitabilidad actuales.

No solo lo permite, sino que da incentivos (como más edificabilidad) a los proyectos que reúsen edificaciones o fachadas. Es una invitación a la arquitectura creativa.

P4: Hablemos de rentabilidad. ¿Cómo se conecta un buen diseño con poder construir más?

Un buen diseño es la herramienta que permite conectar el proyecto con la ciudad. En Bogotá —y especialmente en ZIBO— la norma premia a los desarrollos que aportan espacio público de calidad (las famosas APAUP), activan la calle, incorporan comercio en primer piso, mejoran la movilidad peatonal y aplican criterios de sostenibilidad. Cuando un proyecto está bien diseñado desde el punto de vista normativo para integrarse con su entorno, la ciudad te permite acceder a mayor edificabilidad, es decir, construir más metros o alcanzar mayores alturas.

En términos simples: si el diseño contribuye a mejorar el sector, el proyecto puede crecer más. No es solo arquitectura; es crear valor urbano. Cuando el edificio le devuelve algo a la ciudad —una calle mejor, un andén más amplio, una plaza activa— la norma flexibiliza y habilita más potencial constructivo. Por eso, en Bogotá, el diseño no es un costo: es un instrumento estratégico para maximizar el proyecto.

P5: Sabemos que RenoBo es el Operador Urbano. ¿Cuál es el rol de un estructurador experto como Solvere en este nuevo ecosistema?

RenoBo es el gran coordinador u orquestador del proceso: es el “socio” institucional que articula y armoniza los proyectos que se vinculan a la Actuación Estratégica, garantizando que cada desarrollo se integre de manera coherente y ordenada dentro de ZIBo.

Por su parte, Solvere, junto con su aliado en arquitectura urbanística, actúa como el socio estratégico del inversionista o propietario frente a RenoBo y ante las demás autoridades urbanísticas (Secretaría de Planeación, Curaduría, etc.). Somos quienes “decodificamos” la norma, estructuramos el proyecto para que califique al Licenciamiento Directo, y maximizamos el acceso al ICem, asegurando la agilidad, seguridad y rentabilidad que el nuevo decreto permite.

P6: Tengo una bodega o un lote en ZIBo. ¿Este decreto me obliga a hacer algo, o es una oportunidad?

Es una oportunidad de oro. El decreto no lo obliga a transformar su predio: lo invita a hacerlo. ZIBo viene acompañado de una política de protección a moradores y actividades productivas, lo que garantiza una renovación ordenada, gradual y sin desalojos abruptos. Su propiedad quedó ubicada en el epicentro del nuevo Campus de Innovación de Bogotá, un territorio con valorización proyectada y un potencial urbanístico mucho mayor que antes.

Lo más importante ahora es saber exactamente qué tiene para saber qué puede desarrollar. La norma cambió y el potencial constructivo, de uso y de negocio puede ser muy superior al tradicional. Entender esa nueva capacidad edificatoria influirá no solo en lo que usted puede hacer con su inmueble, sino también en el futuro operativo, financiero y estratégico de su empresa si actualmente utiliza esa bodega o lote. ZIBo es una oportunidad para crecer, reconvertirse o capitalizar el valor del suelo en el momento justo.

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El Decreto 550 es complejo, y estas son solo las claves iniciales. El verdadero valor no está solo en conocer la norma, sino en saber cómo aplicarla a un proyecto específico.

¿Es propietario de un lote o bodega en ZIBo? ¿Es un inversionista buscando decodificar este nuevo “manual de oportunidades”?

Nuestro equipo, liderado por Oscar Mario Botero, está listo para ser su socio estratégico y traducir esta visión en un proyecto ágil y rentable.