Por: Oscar Mario Botero Restrepo / Socio director del área de Derecho Inmobiliario & Urbanístico en Solvere

La figura del Operador Urbano (en adelante “OU”) surge como respuesta a la expedición de la Ley 388 de 1997, en dicha norma valga la pena aclarar, es en la cual se adoptaron mecanismos de importantísimo valor para el desarrollo urbanístico de Colombia como los Planes de Ordenamiento Territorial -POT-, Planes Parciales, mecanismo de plusvalías, modelo de reparto de cargas y beneficios, derechos de construcción, entre otros. Así pues, estos OU deberían constituirse bajo los parámetros establecidos por la Ley 489 de 1998, la cual es aquella que determina la organización y funcionamiento de las entidades del orden nacional. Es decir, que estos OU deben ser:

• Empresas Industriales y Comerciales del Estado.
• Establecimientos públicos.
• Sociedades de economía mixta de capital mayoritariamente público del orden municipal.

De esta manera, otra característica importante de los OU se basa en que deben contar con personería jurídica, autonomía administrativa y financiera, y serán encargados de liderar la ejecución de los siguientes procesos:

1. La Gestión Urbana e Inmobiliaria: Conforme al ordenamiento territorial de cada municipio o distrito, deben guiar los objetivos y estrategias de cada uno de estos. Lo pueden hacer residualmente a través de planes parciales y demás instrumentos de gestión el suelo. Lo anterior lo logran vinculando a privados u otras entidades públicas promotoras, asociadas, inversionistas, etc. Así pues, el OU tendrá a su cargo la ejecución de la operación urbana a gran escala, desde los proyectos estratégicos; la coordinación interinstitucional del instrumento urbanístico y de los demás mecanismos de gestión del suelo habilitados en la Ley y en la normativa municipal. A grandes rasgos, el OU se define como el gran orquestador que reúne a los interesados con el fin de gestionar de manera asociada el suelo.
2. Gestión social: Gestiona los intereses sociales y estratégicos de los involucrados, de esta manera mitiga los impactos que se produzcan con las intervenciones urbanas a futuro.

En resumidas cuentas, el OU se convierte en un gran gestor de proyectos urbanísticos y se define como autoridad en materia de desarrollo territorial. Cabe anotar que el OU no es aquel llamado a promulgar normas o definir aspectos urbanísticos que se encuentren establecidos en los Planes de Ordenamiento Territorial de cada municipio y distrito en Colombia, por el contrario, el OU deberá ceñirse a lo que disponga la norma de manera específica y coordinar así a los privados y/o públicos que se encuentren dentro de la actuación urbanística con el fin de armonizar el desarrollo del sector.

Así, por ejemplo, el Decreto 555 de 2021 (Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá), adoptó las denominadas Actuaciones Estratégicas como aquellos instrumentos de planeación que pretende renovar y rehabilitar el territorio a través de intervenciones urbanas integrales en ámbitos espaciales con proyectos o estrategias de intervención. Así mismo, determinó que estas Actuaciones Estratégicas se llevarían a cabo mediante inversiones de la administración distrital, privada o mixta y definió 25 actuaciones estratégicas en la ciudad.

Dentro de estas 25 actuaciones estableció las reglas de juego para aquellos interesados en desarrollarlas y generó los objetivos y lineamientos para su construcción, pero más importante aún, limitó su desarrollo a los OU, que para el caso de Bogotá se tratará de la empresa RENOBO (antes Empresa de Renovación Urbana).

Según fuentes consultadas en el distrito, RENOBO ha sido responsable de más de 1.000 y 473 iniciativas ciudadanas y los procesos de socialización de los cinco planes parciales que está ejecutando la Empresa en este momento (Estación Calle 26, Calle 24, Centro San Bernardo, Calle 72 y la Reformulación de Tres Quebradas en Usme), donde se proyecta la construcción de 11.371 viviendas de calidad, con espacio de 261.056 m2 para comercio y servicios y que beneficiarán a cerca de 30 mil personas.

Fuente: Secretaría de Planeación de Bogotá D.C.

Ahora bien ¿Qué beneficios representa para los desarrolladores urbanos y constructoras en el país esta figura?

Desde nuestro punto de vista destacamos la voluntad de la administración pública respecto de su intención de rehabilitar y renovar zonas deprimidas en las ciudades y municipios del país, a su vez anotamos como positivo la creación de empresas industriales y comerciales del Estado dedicadas únicamente a asuntos de desarrollo urbano las cuales alivianan la carga de las Secretarías de Planeación y demás, por lo que ahora, con la figura del OU, el desarrollador privado puede tener un interlocutor que hable su mismo “idioma” y defina las pautas acorde a las necesidades del mercado inmobiliario.

Como punto negativo consideramos que, dependiendo del OU del municipio o ciudad, podrían presentarse trabas o burocracia innecesaria ya que los desarrolladores urbanos privados estarían únicamente sometidos a la voluntad del OU, por lo que esto desincentivaría el desarrollo de zonas deprimidas o sujetas a renovación urbana a través de planes parciales de iniciativa privada dejando así desprovista a la ciudadanía de nuevos desarrollos.

19 de septiembre de 2023.

Fuente imagen portada: Observatorio del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada -ODHVA-