El Decreto 0510 de 2026 introduce nuevas reglas aplicables a los negocios fiduciarios en Colombia. Para el sector inmobiliario, su impacto va más allá del cumplimiento normativo: refuerza la necesidad de estructurar contratos fiduciarios con mayor claridad, trazabilidad y gestión preventiva de riesgos.

El Gobierno Nacional expidió el Decreto 0510 de 2026, mediante el cual se adiciona el Decreto 2555 de 2010 en lo relacionado con las normas aplicables a los negocios fiduciarios. La norma busca fortalecer el marco jurídico de la fiducia mercantil y los encargos fiduciarios, con énfasis en la protección de los consumidores financieros, la transparencia, la administración de riesgos y la seguridad jurídica en la ejecución de este tipo de negocios.

Para el sector inmobiliario, el decreto tiene una lectura especialmente relevante. En muchos proyectos, la fiducia no es un elemento accesorio: es parte central de la estructura financiera, contractual y operativa del negocio. Por eso, los nuevos deberes previstos en la norma obligan a revisar cómo se diseñan, documentan y ejecutan los contratos fiduciarios vinculados al desarrollo inmobiliario.

Uno de los cambios más importantes es que el contrato fiduciario deja de ser visto únicamente como un instrumento operativo para administrar recursos o canalizar pagos. Bajo el nuevo marco, también debe funcionar como una herramienta de información, gobierno y gestión de riesgos del proyecto.

En esa línea, el decreto incorpora deberes de información clara, completa y comprensible para los consumidores financieros y destinatarios de información; exige la identificación y administración de riesgos fiduciarios; y prevé que los contratos incluyan una matriz de riesgos que distinga entre riesgos fiduciarios y no fiduciarios. Esto tiene una consecuencia práctica: los riesgos del proyecto deben ser identificados, asignados y comunicados con mayor precisión desde la etapa contractual.

En proyectos inmobiliarios, esto puede incidir directamente en la forma en que se estructuran las obligaciones del fideicomitente, la fiduciaria, los inversionistas, los compradores, los financiadores y otros actores relevantes. No se trata solo de cumplir con una exigencia documental, sino de definir con claridad qué información debe compartirse, quién debe suministrarla, con qué periodicidad y a través de qué mecanismos.

El decreto también contempla reglas sobre mecanismos de control técnico, seguimiento o verificación en proyectos desarrollados a través de negocios fiduciarios. En materia de fiducia inmobiliaria, establece obligaciones especiales relacionadas con la verificación de la existencia de interventoría en proyectos inmobiliarios de vivienda, reforzando la importancia de contar con controles adecuados sobre la ejecución del proyecto.

Desde una perspectiva de negocio, esto puede traducirse en tres efectos relevantes para desarrolladores e inversionistas:

• Primero, mayor exigencia en la estructuración contractual. Los contratos fiduciarios deberán reflejar con mayor claridad los roles, responsabilidades, riesgos, canales de información y mecanismos de seguimiento del proyecto.
• Segundo, mayor trazabilidad para la toma de decisiones. La información disponible para los destinatarios del negocio fiduciario deberá ser suficiente, clara, oportuna y comprensible, lo que puede impactar la relación con inversionistas, compradores y demás participantes del proyecto.
• Tercero, mayor relevancia de la gestión preventiva. La identificación de riesgos no debe ocurrir únicamente cuando el proyecto enfrenta una contingencia. El decreto apunta a que los riesgos fiduciarios y no fiduciarios sean analizados desde etapas tempranas y actualizados durante la ejecución del negocio.

Adicionalmente, el régimen de transición establece que los negocios fiduciarios que ya se encuentren en desarrollo continuarán rigiéndose por las normas vigentes al momento de su celebración. Sin embargo, para nuevos proyectos, el decreto representa una oportunidad para revisar los modelos contractuales, los mecanismos de información y los controles internos asociados a la estructuración fiduciaria.

En un entorno inmobiliario donde la confianza, la financiación y la ejecución oportuna son factores decisivos, la fiducia debe entenderse como algo más que un vehículo jurídico. Bien estructurada, puede convertirse en una herramienta para ordenar responsabilidades, anticipar riesgos y fortalecer la gobernanza del proyecto.

Para desarrolladores, inversionistas y actores del sector inmobiliario, el mensaje es claro: la discusión ya no debería limitarse a si un proyecto cuenta o no con fiducia, sino a cómo está diseñada esa estructura fiduciaria, qué riesgos contempla y qué tan preparada está para acompañar la realidad del negocio.

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En Solvere acompañamos a empresas, desarrolladores e inversionistas en la estructuración legal de proyectos inmobiliarios, integrando la visión jurídica con las necesidades financieras, comerciales y operativas del negocio. Cualquier duda sobre la aplicación del Decreto no dude en comunicarse con nuestro socio especialista Oscar Mario Botero Restrepo.