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Seg\u00fan la Secretar\u00eda del H\u00e1bitat de Bogot\u00e1, este proyecto contempla las siguientes ventajas:<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Equilibra la distribuci\u00f3n de vivienda, equipamientos y oportunidades de empleo, a la vez que posibilita la reducci\u00f3n del tiempo y de los costos de desplazamiento.<\/li>\n\n\n\n
- Desarrolla un modelo de ciudad compacta que reduce los desplazamientos en veh\u00edculos automotores y con ello, las emisiones de gases de efecto invernadero lo cual contribuye a mitigar el cambio clim\u00e1tico.<\/li>\n\n\n\n
- Restaura y reconforma el humedal Torca Guaymaral, el cual pasar\u00e1 de 34 hect\u00e1reas actuales a 75.<\/li>\n\n\n\n
- Se crean el Parque Metropolitano Guaymaral de 75 hect\u00e1reas con una red de senderos para la recreaci\u00f3n pasiva de las personas y la red de parques naturales con 15 km de extensi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
- Edificios eficientes desde el punto de vista energ\u00e9tico, utilizando fuentes de energ\u00eda sostenibles y renovables.<\/li>\n\n\n\n
- Se construir\u00e1n 4.93 km de la segunda calzada en la carrera S\u00e9ptima.<\/li>\n\n\n\n
- Se ampliar\u00e1 en 5.8 km y cinco carriles la Autopista Norte entre las calles 192 y la 245<\/li>\n\n\n\n
- Se estima que Lagos de Torca generar\u00e1 120.000 empleos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Ahora bien, para lograr todos estos objetivos es fundamental conocer como se debe plantear el desarrollo desde el punto de vista jur\u00eddico, ya que para la formulaci\u00f3n del desarrollo general de los planes parciales que lo conforman, se deber\u00e1 tener en cuenta ciertos aspectos esenciales para iniciar estos planteamientos.<\/p>\n\n\n\n
Decreto que adopta el Plan Zonal del Norte-Ciudad Lagos de Torca:<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Ciudad Lagos de Torca cuenta con una norma \u201cmarco\u201d adoptada mediante el Decreto 088 de 2017 (Plan Zonal del Norte), dicho decreto es el resultado de las diferentes concertaciones entre las autoridades p\u00fablicas y privadas involucradas dentro de las cuales destacamos a la Secretar\u00eda de Planeaci\u00f3n, Secretar\u00eda Distrital de Ambiente, Corporaci\u00f3n Aut\u00f3noma Regional de Cundinamarca -CAR-, Instituto Distrital para la Gesti\u00f3n del Riesgo y el Cambio Clim\u00e1tico -IDIGER-, Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogot\u00e1 D.C., Transmilenio S.A., entre otros.<\/p>\n\n\n\n
El decreto regula, entre muchas otras cosas, la delimitaci\u00f3n, clasificaci\u00f3n del suelo, objetivos generales y espec\u00edficos, estructura ecol\u00f3gica principal, rondas hidr\u00e1ulicas, lineamientos para la formulaci\u00f3n de los planes parciales, compensaciones ambientales, sistemas de movilidad, sistema de ciclorrutas, malla vial arterial y local, dimensiones m\u00ednimas para andenes, sistema de acueducto y alcantarillado, Planes Maestros, edificabilidades, \u00e1reas de actividad, usos del suelo, tratamientos urban\u00edsticos, cesiones p\u00fablicas, cargas urban\u00edsticas, reparto equitativo de cargas y beneficios, Unidades Representativas de Aporte -URA\u2019s-, plusval\u00eda, funcionamiento del Fideicomiso Lagos de Torca, etc.<\/p>\n\n\n\n
Conforme a las anteriores directrices, es importante saber que Lagos de Torca deber\u00e1 desarrollarse mediante la formulaci\u00f3n de 34 planes parciales que se encuentran distribuidos estrat\u00e9gicamente. Pero, antes de continuar, es importante hacer una breve menci\u00f3n respecto de la figura de los planes parciales en Colombia, recordemos que estos son instrumentos de gesti\u00f3n del suelo que permite darle \u201cnorma\u201d a aquellos suelos que no contaban con ella, as\u00ed, este instrumento, con base en las directrices del Decreto 088 de 2017, establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la asignaci\u00f3n de sus usos espec\u00edficos, intensidades de uso y edificabilidad, as\u00ed como las obligaciones de cesi\u00f3n y construcci\u00f3n y dotaci\u00f3n de equipamientos (que son el conjunto de edificios y construcciones al servicio de las necesidades b\u00e1sicas de la poblaci\u00f3n que vivir\u00e1 all\u00ed), espacios y servicios p\u00fablicos, que permitir\u00e1n la ejecuci\u00f3n asociada de los proyectos espec\u00edficos de urbanizaci\u00f3n y construcci\u00f3n de los terrenos incluidos en su \u00e1mbito de planificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n\n\n
En otras palabras, los planes parciales son “peque\u00f1os planes de ordenamiento territorial” que establecen las directrices sobre como se debe urbanizar ese espacio o delimitaci\u00f3n especifica, son las reglas de juego esenciales para que el desarrollador o constructor dise\u00f1e el urban\u00edsimo de una manera ordenada y planificada.<\/p>\n\n\n\n
Dicho lo anterior y retornando a nuestro an\u00e1lisis de Ciudad Lagos de Torca, dentro de cada uno de estos 34 planes parciales se encuentran los propietarios de los predios, quienes necesariamente deben desarrollarlos a trav\u00e9s de este instrumento, lo cual limita en cierta medida el desarrollo individual de cada uno de estos predios.<\/p>\n\n\n\n
Proceso de formulaci\u00f3n de los planes parciales:<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Ahora bien, para formular cada uno de estos planes parciales se requieren varios requisitos b\u00e1sicos antes de acudir ante las autoridades distritales competentes:<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Los predios que conformen el plan parcial deber\u00e1n estar libres de vicios jur\u00eddicos tales como embargos, procesos de pertenencia, etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Su cabida y linderos deber\u00e1 estar perfectamente definida, esto es, que se halla incorporado ente Catastro Distrital el plano topogr\u00e1fico exacto que permita tener plena claridad de las dimensiones y geometr\u00eda de este.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Definici\u00f3n de sus propietarios.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Factibilidad de servicios p\u00fablicos que dotar\u00e1n al plan parcial de acueducto, energ\u00eda el\u00e9ctrica, entre otros.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Documento T\u00e9cnico de Soporte -DTS- que contenga como m\u00ednimo la memoria justificativa del plan parcial y sus condiciones de partida y criterios de dise\u00f1o, donde se expliquen las condiciones evaluadas en la fase de diagn\u00f3stico, la pertinencia y procedencia del plan parcial, as\u00ed como los objetivos y criterios que orientaron las determinaciones de planificaci\u00f3n adoptadas en la formulaci\u00f3n del mismo, presentaci\u00f3n del planteamiento urban\u00edstico proyectado con la definici\u00f3n de los sistemas del espacio p\u00fablico y los espacios privados, presentaci\u00f3n de la estrategia de gesti\u00f3n y financiaci\u00f3n y de los instrumentos legales aplicables para el efecto, cuantificaci\u00f3n general de la edificabilidad total, seg\u00fan uso o destino y cuantificaci\u00f3n financiera de la intervenci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Cartograf\u00eda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Propuesta del proyecto de decreto que adopta el plan parcial con sus normas urban\u00edsticas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Proyecto de delimitaci\u00f3n del \u00e1rea de planificaci\u00f3n del plan parcial.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Proyecto de delimitaci\u00f3n de las unidades de actuaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- La factibilidad para extender o ampliar las redes de servicios p\u00fablicos y las condiciones espec\u00edficas para su prestaci\u00f3n efectiva.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Operaciones especiales en Lagos de Torca:<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Revisadas las condiciones para el planteamiento de los planes parciales en Lagos de Torca, es esencial entender que antes de formular estos instrumentos y dadas las dimensiones sin precedentes de este Plan Zonal del Norte, el proyecto se divide en 5 operaciones las cuales est\u00e1n estrechamente ligadas a la disponibilidad y avance de las obras de disponibilidad de servicios p\u00fablicos, por tal motivo, aquellos interesados en iniciar la formulaci\u00f3n de los planes parciales deber\u00e1n tener en cuenta la operaci\u00f3n a la cual se encuentran sujetos dentro del proyecto. En el siguiente gr\u00e1fico puede apreciarse el orden y priorizaci\u00f3n de cada una de estas operaciones:<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/solvere.legal\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/image-1.png\")
Fuente: Fideicomiso Ciudad Lagos de Torca.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n Conforme al anterior orden, los interesados podr\u00e1n ejecutar las cargas generales de operaciones posteriores a la operaci\u00f3n 1, incluida la compra de cualquiera de los suelos de rondas y humedales definidos como suelos de reparto contenidos en el Decreto 088, con la condici\u00f3n de que se cumplan con las especificaciones t\u00e9cnicas y de coordinaci\u00f3n con el fideicomiso que administra estos recursos, y sean aportados los estudios, dise\u00f1os y presupuestos para ser aprobados en caso de ser necesario.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 funci\u00f3n cumple el fideicomiso que administra los recursos en Lagos de Torca?<\/strong><\/p>\n\n\n\n
El fideicomiso se encuentra a cargo de administrar el patrimonio aut\u00f3nomo, el cual es aquel en donde se podr\u00e1 realizar\u00e1n el aporte de los suelos por los propietarios y\/o terceros aportantes voluntariamente de suelo y\/o dinero para la ejecuci\u00f3n de cargas generales, y recibir como contraprestaci\u00f3n beneficios de aprovechamientos urban\u00edsticos adicionales, as\u00ed: (i) aporte de suelos de carga general, (ii) aporte de recursos por parte de los titulares del derecho de dominio del suelo de CLT o de terceros, (iii) aporte de recursos por parte de los titulares del derecho de dominio del suelo de CLT o terceros, para la ejecuci\u00f3n de obras por parte del mismo aportante.<\/p>\n\n\n\n
De esta manera, existe un mecanismo de compensaci\u00f3n important\u00edsimo que permite que los aportantes de estas cargas generales obtengan un mayor \u00edndice de construcci\u00f3n adicional al que la norma les ha otorgado, se trata de las Unidades Representativas de Aporte -URA- las cuales se definen como unidad de medida en que se representan los derechos fiduciarios que confieren los aportes al Fideicomiso Lagos de Torca, en dinero y\/o en inmuebles, que sean efectuados por los Fideicomitentes (propietarios de predios o terceros aportantes en dinero).<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/solvere.legal\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/image-2-1024x356.png\")
Fuente: Fideicomiso Ciudad Lagos de Torca.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n Lo anterior significa, a manera de ejemplo, que al momento en que cada uno de los planes parciales decida realizar el aporte de las cargas generales (v\u00edas, parques, zonas de manejo y preservaci\u00f3n ambiental, redes matrices de servicios p\u00fablicos, rondas ambientales, etc), estos obtendr\u00e1n una URA a t\u00edtulo de compensaci\u00f3n en especie que permitir\u00e1 canjearla m\u00e1s adelante por metros cuadrados dentro del desarrollo privado as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n
- La factibilidad para extender o ampliar las redes de servicios p\u00fablicos y las condiciones espec\u00edficas para su prestaci\u00f3n efectiva.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Proyecto de delimitaci\u00f3n de las unidades de actuaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Proyecto de delimitaci\u00f3n del \u00e1rea de planificaci\u00f3n del plan parcial.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Propuesta del proyecto de decreto que adopta el plan parcial con sus normas urban\u00edsticas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Cartograf\u00eda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Documento T\u00e9cnico de Soporte -DTS- que contenga como m\u00ednimo la memoria justificativa del plan parcial y sus condiciones de partida y criterios de dise\u00f1o, donde se expliquen las condiciones evaluadas en la fase de diagn\u00f3stico, la pertinencia y procedencia del plan parcial, as\u00ed como los objetivos y criterios que orientaron las determinaciones de planificaci\u00f3n adoptadas en la formulaci\u00f3n del mismo, presentaci\u00f3n del planteamiento urban\u00edstico proyectado con la definici\u00f3n de los sistemas del espacio p\u00fablico y los espacios privados, presentaci\u00f3n de la estrategia de gesti\u00f3n y financiaci\u00f3n y de los instrumentos legales aplicables para el efecto, cuantificaci\u00f3n general de la edificabilidad total, seg\u00fan uso o destino y cuantificaci\u00f3n financiera de la intervenci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Factibilidad de servicios p\u00fablicos que dotar\u00e1n al plan parcial de acueducto, energ\u00eda el\u00e9ctrica, entre otros.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Definici\u00f3n de sus propietarios.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Su cabida y linderos deber\u00e1 estar perfectamente definida, esto es, que se halla incorporado ente Catastro Distrital el plano topogr\u00e1fico exacto que permita tener plena claridad de las dimensiones y geometr\u00eda de este.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Los predios que conformen el plan parcial deber\u00e1n estar libres de vicios jur\u00eddicos tales como embargos, procesos de pertenencia, etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n