Por Oscar Mario Botero Restrepo-Socio director del área de Derecho Inmobiliario y Urbanístico, 22 de mayo de 2024.

El ambicioso proyecto Ciudad Lagos de Torca, adoptado mediante el Decreto 088 de 2017, plantea uno de los proyectos más ambiciosos a nivel urbanístico en Colombia en los últimos años.

Se encuentra ubicado al norte de la ciudad de Bogotá D.C, específicamente entre las calles 183 a la 245, entre la carreta 7ma y la futura ampliación de la Avenida Boyacá y supone el desarrollo constructivo de 1.803 hectáreas (5% del área urbana de Bogotá D.C.) y albergará aproximadamente a 448.557 nuevos habitantes.

Según la Secretaría del Hábitat de Bogotá, este proyecto contempla las siguientes ventajas:

• Equilibra la distribución de vivienda, equipamientos y oportunidades de empleo, a la vez que posibilita la reducción del tiempo y de los costos de desplazamiento.
• Desarrolla un modelo de ciudad compacta que reduce los desplazamientos en vehículos automotores y con ello, las emisiones de gases de efecto invernadero lo cual contribuye a mitigar el cambio climático.
• Restaura y reconforma el humedal Torca Guaymaral, el cual pasará de 34 hectáreas actuales a 75.
• Se crean el Parque Metropolitano Guaymaral de 75 hectáreas con una red de senderos para la recreación pasiva de las personas y la red de parques naturales con 15 km de extensión.
• Edificios eficientes desde el punto de vista energético, utilizando fuentes de energía sostenibles y renovables.
• Se construirán 4.93 km de la segunda calzada en la carrera Séptima.
• Se ampliará en 5.8 km y cinco carriles la Autopista Norte entre las calles 192 y la 245
• Se estima que Lagos de Torca generará 120.000 empleos.

Ahora bien, para lograr todos estos objetivos es fundamental conocer como se debe plantear el desarrollo desde el punto de vista jurídico, ya que para la formulación del desarrollo general de los planes parciales que lo conforman, se deberá tener en cuenta ciertos aspectos esenciales para iniciar estos planteamientos.

Decreto que adopta el Plan Zonal del Norte-Ciudad Lagos de Torca:

Ciudad Lagos de Torca cuenta con una norma “marco” adoptada mediante el Decreto 088 de 2017 (Plan Zonal del Norte), dicho decreto es el resultado de las diferentes concertaciones entre las autoridades públicas y privadas involucradas dentro de las cuales destacamos a la Secretaría de Planeación, Secretaría Distrital de Ambiente, Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca -CAR-, Instituto Distrital para la Gestión del Riesgo y el Cambio Climático -IDIGER-, Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá D.C., Transmilenio S.A., entre otros.

El decreto regula, entre muchas otras cosas, la delimitación, clasificación del suelo, objetivos generales y específicos, estructura ecológica principal, rondas hidráulicas, lineamientos para la formulación de los planes parciales, compensaciones ambientales, sistemas de movilidad, sistema de ciclorrutas, malla vial arterial y local, dimensiones mínimas para andenes, sistema de acueducto y alcantarillado, Planes Maestros, edificabilidades, áreas de actividad, usos del suelo, tratamientos urbanísticos, cesiones públicas, cargas urbanísticas, reparto equitativo de cargas y beneficios, Unidades Representativas de Aporte -URA’s-, plusvalía, funcionamiento del Fideicomiso Lagos de Torca, etc.

Conforme a las anteriores directrices, es importante saber que Lagos de Torca deberá desarrollarse mediante la formulación de 34 planes parciales que se encuentran distribuidos estratégicamente. Pero, antes de continuar, es importante hacer una breve mención respecto de la figura de los planes parciales en Colombia, recordemos que estos son instrumentos de gestión del suelo que permite darle “norma” a aquellos suelos que no contaban con ella, así, este instrumento, con base en las directrices del Decreto 088 de 2017, establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, así como las obligaciones de cesión y construcción y dotación de equipamientos (que son el conjunto de edificios y construcciones al servicio de las necesidades básicas de la población que vivirá allí), espacios y servicios públicos, que permitirán la ejecución asociada de los proyectos específicos de urbanización y construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación.

En otras palabras, los planes parciales son “pequeños planes de ordenamiento territorial” que establecen las directrices sobre como se debe urbanizar ese espacio o delimitación especifica, son las reglas de juego esenciales para que el desarrollador o constructor diseñe el urbanísimo de una manera ordenada y planificada.

Dicho lo anterior y retornando a nuestro análisis de Ciudad Lagos de Torca, dentro de cada uno de estos 34 planes parciales se encuentran los propietarios de los predios, quienes necesariamente deben desarrollarlos a través de este instrumento, lo cual limita en cierta medida el desarrollo individual de cada uno de estos predios.

Proceso de formulación de los planes parciales:

Ahora bien, para formular cada uno de estos planes parciales se requieren varios requisitos básicos antes de acudir ante las autoridades distritales competentes:

• Los predios que conformen el plan parcial deberán estar libres de vicios jurídicos tales como embargos, procesos de pertenencia, etc.

• Su cabida y linderos deberá estar perfectamente definida, esto es, que se halla incorporado ente Catastro Distrital el plano topográfico exacto que permita tener plena claridad de las dimensiones y geometría de este.

• Definición de sus propietarios.

• Factibilidad de servicios públicos que dotarán al plan parcial de acueducto, energía eléctrica, entre otros.

• Documento Técnico de Soporte -DTS- que contenga como mínimo la memoria justificativa del plan parcial y sus condiciones de partida y criterios de diseño, donde se expliquen las condiciones evaluadas en la fase de diagnóstico, la pertinencia y procedencia del plan parcial, así como los objetivos y criterios que orientaron las determinaciones de planificación adoptadas en la formulación del mismo, presentación del planteamiento urbanístico proyectado con la definición de los sistemas del espacio público y los espacios privados, presentación de la estrategia de gestión y financiación y de los instrumentos legales aplicables para el efecto, cuantificación general de la edificabilidad total, según uso o destino y cuantificación financiera de la intervención.

• Cartografía.

• Propuesta del proyecto de decreto que adopta el plan parcial con sus normas urbanísticas.

• Proyecto de delimitación del área de planificación del plan parcial.

• Proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística.

• La factibilidad para extender o ampliar las redes de servicios públicos y las condiciones específicas para su prestación efectiva.

Operaciones especiales en Lagos de Torca:

Revisadas las condiciones para el planteamiento de los planes parciales en Lagos de Torca, es esencial entender que antes de formular estos instrumentos y dadas las dimensiones sin precedentes de este Plan Zonal del Norte, el proyecto se divide en 5 operaciones las cuales están estrechamente ligadas a la disponibilidad y avance de las obras de disponibilidad de servicios públicos, por tal motivo, aquellos interesados en iniciar la formulación de los planes parciales deberán tener en cuenta la operación a la cual se encuentran sujetos dentro del proyecto. En el siguiente gráfico puede apreciarse el orden y priorización de cada una de estas operaciones:

Conforme al anterior orden, los interesados podrán ejecutar las cargas generales de operaciones posteriores a la operación 1, incluida la compra de cualquiera de los suelos de rondas y humedales definidos como suelos de reparto contenidos en el Decreto 088, con la condición de que se cumplan con las especificaciones técnicas y de coordinación con el fideicomiso que administra estos recursos, y sean aportados los estudios, diseños y presupuestos para ser aprobados en caso de ser necesario.

¿Qué función cumple el fideicomiso que administra los recursos en Lagos de Torca?

El fideicomiso se encuentra a cargo de administrar el patrimonio autónomo, el cual es aquel en donde se podrá realizarán el aporte de los suelos por los propietarios y/o terceros aportantes voluntariamente de suelo y/o dinero para la ejecución de cargas generales, y recibir como contraprestación beneficios de aprovechamientos urbanísticos adicionales, así: (i) aporte de suelos de carga general, (ii) aporte de recursos por parte de los titulares del derecho de dominio del suelo de CLT o de terceros, (iii) aporte de recursos por parte de los titulares del derecho de dominio del suelo de CLT o terceros, para la ejecución de obras por parte del mismo aportante.

De esta manera, existe un mecanismo de compensación importantísimo que permite que los aportantes de estas cargas generales obtengan un mayor índice de construcción adicional al que la norma les ha otorgado, se trata de las Unidades Representativas de Aporte -URA- las cuales se definen como unidad de medida en que se representan los derechos fiduciarios que confieren los aportes al Fideicomiso Lagos de Torca, en dinero y/o en inmuebles, que sean efectuados por los Fideicomitentes (propietarios de predios o terceros aportantes en dinero).

Lo anterior significa, a manera de ejemplo, que al momento en que cada uno de los planes parciales decida realizar el aporte de las cargas generales (vías, parques, zonas de manejo y preservación ambiental, redes matrices de servicios públicos, rondas ambientales, etc), estos obtendrán una URA a título de compensación en especie que permitirá canjearla más adelante por metros cuadrados dentro del desarrollo privado así:

Número de metros cuadrados de suelo de carga general a aportar	URAS
Por cada metro (1,0) cuadrado de suelo de malla vial arterial e intermedia.	1,0
Por cada metro (1,0) cuadrado de suelo de infraestructura del sistema de transporte.	1,0
Por cada metro (1,0) cuadrado de suelo de infraestructura del equipamiento metropolitano de salud	1,0
Por cada metro (1,0) cuadrado de suelo de Parque Metropolitano Guaymaral.	1,0
Por cada dos (2,0) metros cuadrados de suelo de zona de manejo y preservación ambiental	1,0

De igual manera, se prevé que en aplicación del sistema de reparto de cargas y beneficios, los propietarios de predios y/ o terceros pueden transferir voluntariamente recursos en dinero, a título de aporte en fiducia mercantil, a favor del fideicomiso, que serán destinados para la ejecución de las obras y/o la compra de predios de carga general del proyecto.

En cuanto a los aportes en dinero, la fiduciaria deberá reconocer una URA por cada aporte de COP $580.000; suma que se ajustará mensualmente, a una tasa efectiva anual del IPC de los 12 meses anteriores al mes en el que se realiza el ajuste, más el 5,6% anual, a partir de la fecha de entrada en vigencia del Decreto 088 de 2017.

De acuerdo con lo anterior, así se encuentra representado el valor de cada URA en metros cuadrados dependiendo del índice de ocupación con el que cuente cada proyecto:

Rango de Índice de Construcción sobre ANU sobre el que se aplican las unidades	URA	Metros cuadrados de edificabilidad adicional para Vivienda, Comercio y Servicios
Rango 1: Entre 0,20 y 1,19 inclusive	1	0,67 metros cuadrados de edificabilidad adicional
Rango 2: Entre 1,20 y 1,59 inclusive	1	1,0 metro cuadrado de edificabilidad adicional
Rango 3: A partir de 1,60	1	5,0 metros cuadrados de edificabilidad adicional

A mayor índice de ocupación resulta mayor el valor en metros cuadrados de cada una de las URA’s a canjear, por lo que este es un aspecto que resulta fundamental al momento de realizar el aporte de las cargas con las que cuente cada predio y/o plan parcial.

Finalmente, podemos decir que el avance del desarrollo de Lagos de Torca dependerá en gran medida de la formulación de los planes parciales, la habilitación del suelo que se realice ante las autoridades competentes y la disponibilidad de servicios públicos en cada uno de estos. A la fecha se encuentran ya en desarrollo algunos planes parciales y otros en proceso de concertación con las autoridades, por lo que los invitamos a consultarnos en caso de tener alguna duda sobre este importante proyecto.

Para más información contáctenos en info@solvere.legal o directamente a obotero@solvere.legal