31 de octubre de 2023
Por: Oscar Mario Botero Restrepo / Socio director del área de derecho Inmobiliario & Urbanístico.
Con una votación histórica en Bogotá resulto electo Carlos Fernando Galán como alcalde para el período 2024-2027, lo que genera expectativa de cara a los próximos 4 años en materia no solo en temas de seguridad, educación y trabajo sino de desarrollo urbano de la ciudad.
Bogotá viene de varios tropiezos en cuanto a la adopción de planes de ordenamiento territorial se refiere, empezando por el fallido MEPOT de Gustavo Petro, el negado POT de Enrique Peñalosa por parte del Concejo y ahora el recién expedido POT de Claudia Lopez, que logró pasar el examen judicial de forma para así por fin tener un Plan de Ordenamiento vigente ya que la ciudad se encontraba desarrollándose con el viejo Decreto 190 de 2001; si, casi 23 años con el mismo POT y con la ciudad creciendo de manera desordenada, si es que se puede decir que creció.
Fuente: Secretaría de Planeación de Bogotá D.C.
Ahora bien, sin entrar en mucho detalle, el Decreto 555 de 2021 que adopta la revisión del POT expedido por la alcaldía saliente de Claudia Lopez, deja muchos interrogantes respecto de la idoneidad de los mecanismos de desarrollo del suelo. Este desarrolla o revive algunos mecanismos existentes en el POT anterior (Decreto 190) como lo son las famosas Actuaciones Estratégicas, las cuales son, sin ser muy jurídicos ni técnicos, aquellas que pretenden desarrollar y habilitar suelo deprimido, desgastado y que ya no genera un valor urbanístico ni económico a la ciudad.
Las Actuaciones Estratégicas suenan muy bien en el papel ya que estas pretenden, según la norma, detonar procesos de revitalización y desarrollo en piezas urbanas ejemplares para la ciudad, mediante la concurrencia de acciones e inversiones de la administración distrital, el sector privado y la comunidad, es decir, que confluyen todos los actores urbanísticos para sacar adelante una de estas zonas deprimidas e inservibles de la ciudad.
De esta manera, el POT de Claudia Lopez identificó 25 Actuaciones Estratégicas a desarrollar y las cuales enumeramos a continuación:
1. Lagos de Torca
2. Nodo Toberin
3. Ciudadela educativa y del cuidado
4. Teleport-Santafé
5. Polo Cultural
6. Pieza RioNegro
7. Ferias
8. Distrito Aeroportuario-Engativá
9. Distrito Aeroportuario-Fontibón
10. Campin 7 de agosto
11. Chapinero verde e inteligente
12. Pieza Reencuentro
13. Zona Industrial de Bogotá ZIBO
14. Montevideo
15. Eje Tintal
16. Porvenir
17. Chucua La Vaca
18. Metro Kennedy
19. Fucha Metro
20. Sevillana
21. 20 de Julio
22. Reverdecer del Sur
23. Borde Usme
24. Calle 72
25. Eje Puente Aranda
Fuente: Secretaría de Planeación de Bogotá.
La idea con estas actuaciones estratégicas es entonces, según lo ordena el POT, reconfigurar la estructura urbana, sustituir el espacio público, definir y mejorar los usos al interior de su ámbito de planificación, desarrollar mayores edificabilidades sin la necesidad de adoptar Plan Parcial (salvo que se desarrolle toda una manzana), determinar los elementos de la estructura ecológica principal, definir medidas de adaptación y mitigación del cambio climático, poner en valor elementos del patrimonio material e inmaterial y definir las condiciones de reparto de cargas y beneficios, entre otros.
Hasta acá todo suena maravilloso ya que al revisar la norma aplicable para varios predios, especialmente aquellos que se encuentran en el tratamiento de renovación urbana, se podría llegar a pensar que la habilitación del suelo para estos proyectos estaría más cerca que nunca y que los grandes desarrolladores empezarían a rehabilitar el suelo lo antes posible con índices de ocupación del suelo que van desde el 2 hasta el 7.
Pero hasta ahí la ilusión de desarrollar y rehabilitar estas zonas ya que nos estrellamos directo con un artículo del POT que, prácticamente expropia el derecho de desarrollo de la tierra así: “los predios que hacen parte de las actuaciones estratégicas podrán desarrollar el índice de construcción base del tratamiento urbanístico hasta que se adopte el instrumento. vencido el término al que se refiere el artículo “priorización para actuaciones estratégicas” los predios podrán acceder a la norma urbanística que les aplique conforme con el tratamiento urbanístico en que se localicen.”
¿Qué quiere decir lo anterior?
Que para poder desarrollar la tierra en estas actuaciones con los índices de 2 a 7 se deberá esperar hasta que la administración distrital reglamente o adecue dichas actuaciones especiales, por el momento y mientras eso sucede, la tierra conserva el índice de desarrollo básico que permita cada tratamiento, por ejemplo, el 1.3 para el de renovación urbana, el cual resulta poco o nada rentable para cualquier desarrollador urbano.
Téngase en cuenta que además el POT determina que las actuaciones estratégicas deben adoptarse dentro de los próximos 6 años a la entrada en vigor de este, por lo que cercena la posibilidad que tienen estas áreas de desarrollarse en dicho lapso, es decir, hasta mas allá del 2027 si contamos con la suspensión que tuvo el POT a principios de 2022.
A estas alturas nos preguntamos ¿Es preciso iniciar las acciones judiciales pertinentes para desbloquear el desarrollo de la tierra? ¿Debemos acudir nuevamente a los jueces para desarrollar el suelo bloqueado?
Una iniciativa loable, pero inexplicablemente absurda en materia de desarrollo. Esperamos que la nueva administración revise esta situación y reglamente cuanto antes estas actuaciones que tanto daño le hacen al desarrollo de la ciudad.
